Die erbschaftsteuerliche Behandlung von Immobilien, insbesondere die Abgrenzung zwischen begünstigtem Unternehmensvermögen und (schädlichem) Verwaltungsvermögen, sorgt bei der Beurteilung von Betriebsvermögen nach dem ErbStG regelmäßig für Unsicherheiten. Die Abgrenzung ist von hoher Relevanz, da Immobilien oftmals einen hohen Wert haben.

In diesem Zusammenhang hat das Finanzgericht Münster mit Urteil vom 14. November 2024 (Az. 3 K 906/23 F) entschieden, dass noch nicht vermietete, aber bebaute Immobilien unter die steuerlichen Begünstigungen für Unternehmensvermögen fallen. Entscheidend für die Beurteilung als Verwaltungsvermögen sind die Verhältnisse am Erbschaftsteuerstichtag.

Im Urteilsfall ging es um Grundstücke, die mit Ferienhäusern bebaut wurden und zum Zeitpunkt der Übertragung noch nicht bezugsfertig waren. Das Finanzamt argumentierte, dass bereits die Absicht, die Häuser später zu vermieten, eine erbschaftsteuerliche Beurteilung als Verwaltungsvermögen zur Folge hätte. Das Gericht wies dies jedoch zurück, indem es betonte, dass für die steuerliche Begünstigung entscheidend sei, ob die Immobilie tatsächlich – zum relevanten Stichtag – Dritten zur Nutzung überlassen wird, die bloße Absicht zur Vermietung dagegen nicht relevant ist.

Die Entscheidung des Finanzgerichts Münster hat weitreichende Bedeutung, da die Grundsätze auch auf andere Fälle übertragbar sind, in denen eine geplante Vermietung oder Nutzungsüberlassung noch nicht vollständig umgesetzt ist. Danach gilt eine beabsichtigte, aber noch nicht durchgeführte Vermietung oder ein leerstehendes Gebäude am Übertragungsstichtag nicht als Verwaltungsvermögen, selbst wenn ein Mietvertrag vorliegt oder die Schlüsselübergabe erst nach der Übertragung erfolgt. Auch sei ein gezielt herbeigeführter Leerstand laut dem Finanzgericht Münster nicht grundsätzlich als missbräuchlich anzusehen, zum Beispiel wenn eine Renovierung oder eine geplante Neuvermietung vorliegt.

Dennoch sollten in diesem Zusammenhang die Grundsätze des Gestaltungsmissbrauchs nach § 42 AO beachtet werden. Für die Praxis empfiehlt es sich zur Vermeidung einer Qualifikation als Verwaltungsvermögen, vor einer geplanten Übertragung bei leerstehenden oder im Bau befindlichen Gebäuden vorsorglich keine Mietverträge abzuschließen und Gründe für Leerstände gut zu dokumentieren.

Zu berücksichtigen gilt es, dass die Finanzverwaltung gegen das genannte Urteil beim Bundesfinanzhof Revision eingelegt hat (Az. II R 37/24) und es daher noch nicht rechtskräftig ist. Steuerbescheide, die die Rechtsprechung des Finanzgerichts Münster nicht umsetzen, sollten wenn möglich deshalb offengelassen werden. Für geplante Schenkungen empfiehlt es sich, entweder beim zuständigen Finanzamt eine verbindliche Auskunft einzuholen und aber die Entscheidung des Bundesfinanzhofs abzuwarten.

Ihr Ansprechpartner: Marvin Gehring