In der Praxis ist die genaue Aufteilung des Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück sehr streitanfällig und Gegenstand einer Vielzahl von Rechtstreitigkeiten. Die Aufteilung ist insbesondere zur exakten Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) des Gebäudes erforderlich.

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat im Mai 2026 den Referentenentwurf für ein Jahressteuergesetz 2026 (JStG 2026) veröffentlicht. Danach soll nunmehr zur Schaffung von mehr Rechtssicherheit die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur Kaufpreisaufteilung gesetzlich kodifiziert werden.

Der neue § 6f des Gesetzesentwurfs (EStG-Entwurf) sieht in Abs. 1 folgende Regelung vor: „Eine im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung des Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits ist der Besteuerung zugrunde zu legen, sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint.“ Kann der Besteuerung keine vertragliche Kaufpreisaufteilung zugrunde gelegt werden, soll zunächst der Boden- und Gebäudewert gesondert ermittelt werden und sodann der Gesamtkaufpreis nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund und Boden sowie das Gebäude aufzuteilen sein. Für die Wertermittlung soll die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in der jeweils geltenden Fassung heranzuziehen sein. Ferner soll das BMF eine Arbeitshilfe zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung veröffentlichen, deren Aufteilungsergebnis der Besteuerung zugrunde gelegt werden kann. Dabei soll es sich um eine qualifizierte Schätzung handeln, die aber (sachverständig begründet) widerlegt werden kann.

§ 6f EStG soll erstmals für bebaute Grundstücke anzuwenden sein, die aufgrund eines nach dem Tag der Verkündung des Gesetzes rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags oder gleichgestellten Rechtsakts angeschafft wurden.

Nach den bisherigen Erfahrungen mit Jahressteuergesetzen kann nicht ausgeschlossen werden, dass im Verlauf des Gesetzgebungsverfahren der § 6f EStG n.F. noch wesentlich geändert wird oder überhaupt nicht in Kraft tritt. Betroffene Steuerpflichtige sollten deshalb das weitere Gesetzgebungsverfahren genau beobachten.

Ihre Ansprechpartner: Andreas Gehring