In regelmäßigen Abständen überprüft die Finanzverwaltung, ob die vereinnahmten Mieten bei Vermietungseinkünften der ortsüblichen Miete entsprechen. Dies ist Voraussetzung dafür, dass die geltend gemachten Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig sind.

Prüfungsverfahren

Bei der Prüfung gilt es folgendes zu berücksichtigen:

Im Falle einer verbilligten Vermietung zu Wohnzwecken (z. B. an Angehörige) ist zu beachten, dass eine sogenannte Entgeltlichkeitsgrenze eingehalten werden muss, wenn der Werbungskostenabzug in voller Höhe erhalten bleiben soll. Die Grenze beträgt 66% der ortsüblichen Miete (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG).

Auch bei Vereinbarung einer Miete von 50% der ortsüblichen Miete und mehr, jedoch weniger als 66%, ist eine volle Anerkennung der Werbungskosten möglich, wenn eine positive Totalüberschussprognose vorliegt (Prognosezeitraum 30 Jahre).

Sofern die vereinbarte Miete weniger als 50% der ortsüblichen Miete beträgt, geht das Finanzamt von einer teilentgeltlichen Vermietung aus und kürzt anteilig die Werbungskosten.

Ermittlungsverfahren

Die Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete nimmt die Finanzverwaltung in einem mehrstufigen Verfahren vor:

1. Grundsätzlich wird die ortsübliche Kaltmiete anhand eines örtlichen Mietspiegels ermittelt. Enthält der Mietspiegel Rahmenwerte, kann der Vermieter den unteren Rahmenwert des Mietspiegels als ortsüblichen Mietpreis zugrunde legen. Im Zweifel ist der im Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen ausgewiesene Durchschnittswert anzusetzen.

2. Liegt kein Mietspiegel vor, können „Mietwert-Kalkulatoren“ zu Rate gezogen werden. Im Internet stehen dafür zahlreiche Angebote zur Verfügung.

3. Wenn die vorgenannten Methoden nicht angewendet werden können, kann die Ermittlung anhand der Kaltmieten für einzelne vergleichbare Wohnungen erfolgen. Hierfür können die Preise pro Quadratmeter für in der Nähe belegenen Objekte herangezogen und ggf. durch Zu- und Abschläge für bestimmte Ausstattungsmerkmale (z. B. großer Garten, Wintergarten) angepasst werden. Es müssen die Mieten für mindestens drei vergleichbare Wohnungen zugrunde gelegt werden. Eine vergleichbare fremdvermietete Wohnung im gleichen Haus reicht nicht als Maßstab für die Ortsüblichkeit aus. Die entsprechenden Preise können z.B. den einschlägigen Internetportalen entnommen werden.

4. Kommt keine der vorstehend dargestellten Methoden in Betracht, kann die ortsübliche Kaltmiete durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden.

    Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind die umlagefähigen Nebenkosten zu berücksichtigen. Dazu gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung sowie Hauswart. Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung dürfen jedoch nicht angesetzt werden.

    Es sind aber nur die umlagefähigen Kosten in die Vergleichsberechnung einzubeziehen, die tatsächlich auch bezahlt worden sind. Dies gilt ggf. auch für Kosten, die unmittelbar vom Mieter getragen wurden, wenn diese sonst ebenfalls umlagefähig wären.

    Für betroffene Steuerpflichtige ist es in jedem Fall ratsam, die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durchgeführten Berechnungen im Hinblick auf eine spätere Überprüfung durch die Finanzverwaltung sorgfältig zu dokumentieren.

    Ihre Ansprechpartner: Paul Erhart