Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestimmt, dass zur ordnungsgemäßen Verwaltung die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (auch Instandhaltungsrücklage genannt) gehört. Die Rücklage soll gewährleisten, dass für größere Bau- und Sanierungsmaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage ausreichend Mittel zur Verfügung stehen.

Die Erhaltungsrücklage soll ein Polster für die Wohnungseigentümer bilden, um künftig anstehende Maßnahmen der Instandhaltung bzw. Instandsetzung finanzieren zu können. Vor diesem Hintergrund unterliegt die Erhaltungsrücklage einer Zweckbindung. Sie darf daher nur zur Finanzierung von Maßnahmen der Instandsetzung oder Instandhaltung verwendet werden.

In der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Erhaltungsrücklage abzurechnen und getrennt von den Einnahmen bzw. Ausgaben der Gemeinschaft darzustellen. In der Praxis erfolgt dies in der Regel über eine Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage.

Relevanz im Steuerrecht

Steuerrechtlich sind Instandhaltungen insbesondere im Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften aus der Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten gem. § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG abzugsfähig.

Nunmehr hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 14.01.2025 – IX R 19/24 entschieden, dass die Leistungen eines Wohnungseigentümers in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft – beispielsweise im Rahmen der monatlichen Hausgeldzahlungen – steuerlich nicht zum Zeitpunkt der Einzahlung abziehbar sind. Ein Werbungskostenabzug liege erst dann vor, wenn aus der Rücklage Mittel zur Zahlung von Erhaltungsaufwendungen entnommen werden.

Der BFH begründet seine Auffassung damit, dass der Werbungskostenabzug nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Vermietungstätigkeit und den Aufwendungen des Steuerpflichtigen erfordert. Zwar hat der Vermieter den der Erhaltungsrücklage zugeführten Teil des Hausgeldes erbracht und kann hierauf nicht mehr zurückgreifen, da das Geld ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört.

Auslösender Moment für die Zahlung ist aber nicht die Vermietung, sondern die rechtliche Pflicht jedes Wohnungseigentümers, am Aufbau und an der Aufrechterhaltung einer angemessenen Rücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums mitzuwirken. Ein Zusammenhang zur Vermietung entstehe erst, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. Erst dann kommen die Mittel der Immobilie zugute.

Der BFH hob hervor, dass auch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020, durch die der Wohnungseigentümergemeinschaft die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt wurde, die steuerrechtliche Beurteilung des Zeitpunkts des Werbungskostenabzugs für Zahlungen in die Erhaltungsrücklage nicht verändert.

Der Zeitpunkt ist entscheidend

Wohnungseigentümer, die ihr Wohnungseigentum vermieten, müssen deshalb darauf achten, dass Aufwendungen im Zusammenhang mit der Erhaltungsrücklage zukünftig im zutreffenden Veranlagungszeitraum, also im Zeitpunkt der Verausgabung, in Ansatz gebracht werden.

Ihr Ansprechpartner: André Merz